1. Inleiding

Ingevolge een arrest van de Eerste Kamer van het Hof van Beroep te ANTWERPEN van 19 december 2016 ontspint zich een ganse discussie omtrent het vraagstuk of een onroerende transactie nu al dan niet mogelijk is via emailverkeer of bij uitbreiding elektronische communicatie in brede zin.

In het desbetreffende arrest wordt principieel beslist dat de verkoopsovereenkomst een veeleer plechtig contract is, dat op geen enkele manier kan tot stand komen via elektronische weg.

Deze uitspraak bracht heel wat commotie met zich mee in de juridische wereld, maar bleek ook de gewone burger te beroeren. In de media werd de uitspraak als wereldvreemd beschouwd en absoluut niet in overeenstemming met de moderne manier van communiceren.

De vraag die nu rijst is of de soep werkelijk zo heet wordt gegeten als ze wordt geserveerd en of elektronisch communicatieverkeer als volkomen vrijblijvend kan worden beschouwd in de aanloop naar een vastgoedtransactie.

Het antwoord blijkt zeer genuanceerd te zijn.

 

2. Het verschil tussen het bestaan en het bewijs van een overeenkomst

Om een correct antwoord te formuleren dient er eerst en vooral een belangrijk onderscheid te worden gemaakt.

Het bestaan van de vastgoedtransactie is niet hetzelfde als het bewijs van een vastgoedtransactie.

Volgens een breed gedragen doctrine komt een vastgoedtransactie theoretisch naar Belgisch Recht tot stand door de loutere wilsovereenstemming over het goed en de prijs, alsook de essentiële elementen die maken dat er een overeenkomst over de transactie tot stand komt.

Deze wilsovereenstemming moet echter worden bewezen en het is daar dat praktisch  het schoentje knelt in de ganse discussie.

Immers in het Belgisch Recht spelen er specifieke bewijsregels die moeten worden toegepast, ingeval van een discussie voor de Rechtbank over een transactie.

Zo voorziet het Burgerlijk Wetboek dat het bewijs van een transactie ten opzichte van een particulier/natuurlijke persoon, die een waarde van 375 euro overschrijdt,  slechts kan worden geleverd door een akte, dewelke bestaat uit enerzijds een geschrift en anderzijds een handtekening.

Deze bewijsregel geldt niet voor handelaars/ondernemingen. Indien u ten opzichte van hen een vastgoedtransactie wenst te bewijzen, is dat bewijs vrij te leveren met alle wettelijke middelen die voorhanden zijn.

Sinds eind mei 2014 achtte de Belgische Wetgever, mede daartoe aangezet door de Europese Unie het noodzakelijk om de oude wettelijke bepalingen in het Burgerlijk Wetboek, die hun oorsprong vinden in de 19^de-eeuwse Code Napoléon, te moderniseren in het licht van het elektronisch communicatieverkeer dat al vele jaren bestaat en thans zelfs het merendeel van alle schriftelijke communicatie uitmaakt.

Op die manier werd in het Wetboek Economisch Recht een bepaling ingevoegd, op grond waarvan ook elektronische communicatie als een geschrift met bewijswaarde moet worden beschouwd, mits bepaalde modaliteiten zijn vervuld.

Echter de Wetgever voorzag één uitzondering op deze versoepeling: voor onroerende transacties geldt deze niet.

Het is precies de combinatie van de oude bewijsregels uit het Burgerlijk Wetboek met de uitzondering voor onroerende transacties in de vernieuwde wetgeving in het Wetboek Economisch Recht, die de grondslag vormt voor de motivering van de beslissing van de eerste Kamer van het Antwerpse Hof van Beroep.

 

3. Nuancering uitspraak van 19 december 2016 van de eerste Kamer van het Antwerpse Hof van Beroep

Het Hof besliste in het arrest in kwestie dat de kopers zich niet kunnen baseren op emailverkeer met de verkoper om het bewijs te leveren van het bestaan van een koopovereenkomst betreffende een onroerend goed, daarbij verwijzende naar voornoemde uitzondering.

De mails bewijzen volgens het Hof enkel dat er onderhandelingen waren tussen partijen.

Is met deze beslissing nu een algemeen principe gevestigd? Is er een nieuw dogma ontstaan dat alle elektronisch communicatieverkeer in het kader van een vastgoedtransactie volkomen vrijblijvend maakt?

Het arrest van 19 december 2016 verdient alvast veel nuancering:

 

• De uitspraak van de eerste Kamer van het Antwerpse Hof van Beroep is onderhevig aan veel kritiek.

Zowel de Beroepsrechters van het Hof van Beroep te Gent als de Beroepsrechters van andere Kamers van het Antwerpse Hof volgen de lijn van het arrest niet.

Het is eigenlijk enkel de eerste Kamer van het Antwerpse Hof van Beroep die de discussie dermate formalistisch beoordeelt en eigenlijk met deze formalistische houding alleen staat.

Er is nog geen geschil over deze problematiek voorgelegd aan het Hof van Cassatie, die in principe moet instaan voor de éénduidigheid van de Rechtspraak op Belgisch niveau en dit soort rechtsonzekerheid kan uit de wereld helpen.

Tot zolang er geen principiële uitspraak van het Hof van Cassatie is tussengekomen die het pleit finaal beslecht, zullen – in functie van de Rechter die de zaak beoordeeld – verschillende uitspraken mogelijk blijven.

 

• Ook in de Rechtsleer is er veel kritiek op de uitspraak van de eerste Kamer van het Antwerpse Hof.

Deze kritiek, die niet alleen op pragmatische overwegingen, maar ook op juridische gronden is gebaseerd, maakt dat de Rechtspraak van de eerste Kamer zeker legitimiteit mist.

De strekking van de eerste Kamer is op die manier vatbaar voor wijziging al dan niet na tussenkomst door het Hof van Cassatie.

 

• De uitspraak van de eerste Kamer heeft ook de politiek niet onberoerd gelaten. Minister A. DE CROO heeft nieuw wetgevend initiatief aangekondigd om dit overdreven formalisme tegen te gaan.

 

• De eerste Kamer bevestigt zelf dat emailverkeer bewijst dat er onderhandelingen zijn geweest.

Wie een onderhandeling op foutieve wijze afbreekt, kan hiervoor worden gesanctioneerd, indien door dit foutief handelen bij de andere partij aan de onderhandelingstafel schade wordt berokkend.

Dit wil dus zeggen dat zgn. pre-contractuele aansprakelijkheid ook volgens de eerste Kamer impliciet wordt bevestigd.

De inhoud van het emailverkeer zal dan worden beoordeeld om na te gaan of de betrokkenen al dan niet pre-contractueel aansprakelijk kan worden gesteld.

 

4. Besluit

Wars van alle juiste- en onjuiste informatie die in de media over het arrest van 19 december 2016 werd verspreid, moet worden besloten dat ook bij vastgoedtransacties emailverkeer en andere elektronische communicatie een grote waarde hebben en behouden.

Het blijft een zaak om toch steeds voorzichtig te zijn in communicatie via emails of sms-berichten betreffende de transactie.

In geen geval kan het arrest van 19 december 2016 worden beschouwd als een beginpunt van een streng formalistisch principe dat alle elektronisch communicatieverkeer elke juridische bewijswaarde of belang ontneemt.

Integendeel, de uitspraak van de eerste kwestie staat eigenlijk alleen in de Belgische Rechtsorde en laat zelf ook ruimte om een contractant die op foutieve wijze een onderhandeling afbreekt te sanctioneren op basis van de inhoud van het emailverkeer.

Voorzichtigheid blijft dus geboden in wat u schrijft in emails en andere elektronische communicatie, temeer er moet worden vanuit gegaan dat de Rechtsorde (nog meer) naar minder formalisme zal evolueren, waarbij elektronisch communicatieverkeer in belang zal toenemen.

 

Peter Moerman

 

---

Copyright © 2017 Mattijs Voet & Co Overname zonder schriftelijke toestemming is verboden.
Disclaimer Deze gratis nieuwsbrief is bedoeld als bron van informatie. De nieuwsbrief beoogt op geen enkele wijze de volledigheid en kan niet worden gelezen of gebruikt als advies. Hoewel de auteurs de grootste zorg besteden aan hun teksten, kan op geen enkele wijze enige aansprakelijkheid voortvloeien uit de inhoud van de nieuwsbrief.