VLAAMSE REGERING HERVORMT WONINGHUUR.

De Vlaamse Regering keurde het ontwerp van het Vlaams Woninghuurdecreet goed welke een ingang zal vinden begin 2019. Huidige bijdrage gidst u door de belangrijkste wijzigingen.

Sedert de zesde staatshervorming is het Vlaams Gewest bevoegd voor de woninghuur, d.w.z. de huurovereenkomsten betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder. 4 Jaar later ligt er een voorontwerp van het Vlaams Woninghuurdecreet neer, dat inmiddels in mei van dit jaar werd goedgekeurd door het Vlaams parlement.

Hoewel de Vlaamse Overheid niet getornd heeft aan enkele basisprincipes, zoals de basishuurtermijn van 9 jaar en de bijbehorende opzegmogelijkheden, brengt dit nieuw decreet toch enkele belangrijke wijzigingen met zich mee.

Vooreerst dient men aandacht te besteden aan de precontractuele informatieplicht. De Vlaamse overheid vereist duidelijke en volledige transparantie omtrent alle kosten van de huur. De verhuurder zal dan ook naast de huurprijs de kosten van de gemeenschappelijke lasten moeten vermelden. Aan de zijde van de huurder wordt deze precontractuele informatieplicht zo ingevuld dat deze de nodige stukken op verzoek van de verhuurder dient bij te brengen om zich te identificeren.  Bovendien moet hij stukken bijbrengen, die aantonen dat hij over voldoende financiële garanties beschikt om de huur te betalen, zoals bv. loonfiches. Het is de verhuurder echter niet toegestaan te peilen naar de gezondheidstoestand of het crimineel verleden van de huurders.

De huurovereenkomst zelf dient enkele bijkomende vermeldingen te bevatten naast de reeds bestaande. Beide contracterende partijen dienen hun identiteit volledig te omschrijven (naam, rijksregisternummer/KBO-nummer, woonplaats/maatschappelijke zetel, datum en plaats van geboorte). Naast de aanvangsdatum van de overeenkomst hoort deze ook de exacte duur van de overeenkomst en de regeling van de kosten en de lasten te bevatten. Verder moet de huurovereenkomst ook verwijzen naar de vulgariserende toelichting welke de Vlaamse Regering ter beschikking zal stellen en die de huurder in een begrijpelijke taal meer informatie zal geven over zijn rechten en plichten. Tot slot engageerde de Vlaams Regering zich ook tot het opmaken van een niet-limitatieve, doch dwingende lijst van herstellingen die ten laste van de huurder vallen.

Partijen blijven verplicht een plaatsbeschrijving bij intrede in het pand op te maken. Daarnaast bepaalt het nieuwe Vlaamse Decreet nu ook dat een plaatsbeschrijving bij uittrede verplicht is van zodra één van de partijen hierom verzoekt.

Eén van de meest aantrekkelijke wijzigingen voor verhuurders is het optrekken van de maximale huurwaarborg naar 3 maanden huur. Deze wijziging komt tegemoet aan de vraag van verhuurders tot meer garanties bij huurschade. Dit is echter tevens drempelverhogend voor huurders op de private markt. Daar de Vlaamse overheid dit net wou vermijden, werd een tegemoetkoming voor de huurder voorzien door bijkomende systemen van waarborgstelling toe te laten. Zo kan men, naast de klassieke geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder en de OCMW-waarborg, nu ook een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder toestaan door bijvoorbeeld een persoonlijke borgstelling door de ouders. De bankwaarborg, dewelke praktische problemen oplevert, wordt afgeschaft.

Naast de toegankelijkheid van de private markt wenst men ook in te zetten op de woningkwaliteit. Zo dient de woning te voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit, zoals vermeld in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode. De conformiteit aan de Vlaamse woonkwaliteitsnormen wordt aangetoond door een conformiteitsattest dat maximaal drie maanden voor de aanvang van de huurovereenkomst werd afgeleverd. Wanneer bij aanvang van de huur deze normen niet worden gehaald, is de huurovereenkomst nietig. Huurder en verhuurder kunnen dan wel nog een bezettingsvergoeding overeenkomen op basis van de objectieve huurwaarde.

Zoals reeds vermeld laat de Vlaamse overheid de basishuur van negen jaar ongewijzigd. Er wordt evenwel een kleine wijziging aangebracht voor wat betreft de opzeg voor persoonlijk gebruik en grondige renovatie. Zo zal de verhuurder pas kunnen opzeggen voor bewoning door familieleden en de wettelijk samenwonende partner, nadat de eerste drie jaren van de huurovereenkomst verstreken zijn. In de huidige wetgeving is deze wachttermijn er niet. Bij de opzeg voor grondige renovatie versoepelt de Vlaamse overheid dan weer de regeling. Ook daar moet een wachttermijn van 3 jaar in acht genomen worden, waarna men echter te allen tijde kan opzeggen. Dit kan in de huidige wetgeving enkel op vaste tijdstippen bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode. Na het voltooien van de grondige renovatiewerken zal de verhuurder verplicht een conformiteitsattest moeten bijbrengen.

De huur van korte duur, d.w.z. de huurovereenkomsten met een duur tot maximaal drie jaar, heeft de Vlaamse overheid daarentegen wel grondig gewijzigd. Hoewel deze korte huurovereenkomsten de uitzondering dienen te zijn, leert de praktijk ons dat zij eerder de regel uitmaken. Problematisch hierbij is dat deze overeenkomsten tot op heden door geen van de partijen kan worden opgezegd. De Vlaamse overheid heeft  een opzegregime ingevoerd ten gunste van de huurder. De huurder kan derhalve opzeggen in het eerste, tweede en derde jaar met telkens een opzegtermijn van 3 maanden en een vergoeding van respectievelijk anderhalve maand, één maand en een halve maand, afhankelijk van de opzegging in het eerste, tweede of derde jaar. De verhuurder heeft deze mogelijkheid echter niet en blijft aldus gebonden voor de totale duur van de overeenkomst.

De Vlaamse Overheid heeft daarnaast ook aandacht gehad voor de impact van de verschillende samenlevingsvormen op huur. Zo blijft de regel voor gehuwden en wettelijk samenwonenden dat de partner automatisch huurder wordt. De huurder kan echter wel alleen voor zichzelf opzeggen. Feitelijke samenwoners dienen daarentegen wel nog de uitdrukkelijke goedkeuring te bekomen van de verhuurder om beiden te huren. Tot slot zal de verhuurder ook worden gehoord door de rechter, wanneer partijen er niet uit geraken wie er in het pand blijft bij een scheiding.

Eén van de meest noodzakelijke wijzigingen in het nieuwe woninghuurrecht is deze bij overlijden van de huurder. Tot op heden heeft het overlijden van de huurder niet tot gevolg dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Dit had vaak tot gevolg dat de nalatenschap werd geconfronteerd met een grote huurachterstal. Het Woninghuurdecreet bepaalt dan ook dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt de tweede maand na het overlijden van de huurder mits een schadevergoeding van 1 maand, tenzij er een uitdrukkelijk verzoek is van de erfgenamen om de huur te behouden. Zo zullen er maximaal nog drie maanden huur verschuldigd zijn bij overlijden.

De aansprakelijkheidsregeling bij schade wordt ook vastgelegd. De huurder is aansprakelijk voor brand en waterschade, tenzij hij kan aantonen dat dit buiten zijn schuld is ontstaan. Zowel huurder als verhuurder dienen zich verplicht te verzekeren voor beide risico’s.

Tot slot verankert het Vlaamse Woninghuurdecreet ook nog het bezoekrecht van de verhuurder, mits voorafgaand overleg met de huurder.

Deze nieuwe regeling treedt normaliter in werking begin 2019. Zij is echter enkel van toepassing op overeenkomsten die na de inwerkingtreding ervan gesloten worden. De oude federale huurwetgeving blijft aldus van toepassing op de reeds gesloten huurovereenkomsten voor de inwerkingtreding.

Voormelde wijzigingen zijn van dwingend recht. U kan hier dus niet van afwijken. Het is dan ook noodzakelijk om uw toekomstige huurovereenkomsten hierop af te stemmen. Voor verdere toelichting kan u dan ook terecht bij onze cel huurrecht (infomechelen@advocatenkantoor-mattijs.be).

 

Peter Moerman 
Eline Smits 

 

---

Copyright © 2018 Mattijs Voet & Co Overname zonder schriftelijke toestemming is verboden.
Disclaimer Deze gratis nieuwsbrief is bedoeld als bron van informatie. De nieuwsbrief beoogt op geen enkele wijze de volledigheid en kan niet worden gelezen of gebruikt als advies. Hoewel de auteurs de grootste zorg besteden aan hun teksten, kan op geen enkele wijze enige aansprakelijkheid voortvloeien uit de inhoud van de nieuwsbrief.