GEWIJZIGDE WETGEVING INZAKE APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM:
MEER FLEXIBILITEIT IN DE WERKING EN DE BESLUITVORMING VAN DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS

Ook in het appartementsrecht achtte de wetgever het (terecht) noodzakelijk enkele wijzigingen door te voeren. De nieuwe Appartementswet zet vooral in op flexibelere wijzigingen en eenvoudigere besluitvorming binnen de algemene vergadering.

Na een hervorming in 2010 vindt ook nu een belangrijke hervorming plaats in het appartementsrecht met grote implicaties voor zowel mede-eigenaars als syndici.

 

1.

Een eerste krachtlijn van de nieuwe Appartementswet is de afslanking van de statuten, zijnde de basisakte welke de eigendom verdeelt en het reglement van mede-eigendom dat de regels omvat omtrent de werking van de algemene vergadering, de syndicus en de kostenverdeling van de gemeenschappelijke delen.

Tot op heden vereist een wijziging van de statuten een notariële akte. Deze omslachtige en dure wijziging schrikt vaak mede-eigenaars en syndici af om noodzakelijke wijzigingen door te voeren.

Door de inhoud van de statuten te beperken tot enkel essentiële elementen dienen deze minder vaak gewijzigd te worden. Ingevolge het nieuwe appartementsrecht dienen de statuten nog slechts twee verplichte vermeldingen te bevatten:

1. Een beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve gedeelten en;
2. Met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten.

 

2.

Dergelijke afslanking van de statuten brengt met zich dat de regels betreffende de algemene vergadering en de syndicus ergens anders moeten worden ondergebracht. Deze zullen worden vermeld in het reglement van inwendige orde, ook wel huishoudelijk reglement genoemd, welk tevens verplicht wordt.

Het verplichte reglement van inwendige orde dient minstens volgende verplichte vermeldingen te bevatten:

1. De regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering;
2. De wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
3. De jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.

Het voordeel van de verschuiving van voormelde bepalingen van de statuten naar het reglement van inwendige orde, is dat het reglement onderhands kan worden opgemaakt en gewijzigd en men hiervoor aldus niet langs de notaris dient te passeren.

 

3.

Naast eenvoudigere wijzigingen van bepaalde afspraken tracht de nieuwe Appartementswet ook de besluitvorming hiertoe te vereenvoudigen.

De meeste beslissingen binnen de algemene vergaderingen vereisen een gewone volstrekte meerderheid en dit wordt ook zo behouden. Bepaalde belangrijke beslissingen vereisen echter strengere meerderheden en het zijn deze die worden afgezwakt. De voornaamste is de beslissing tot werken aan de gemeenschappelijke delen, dewelke voortaan slechts een 2/3 meerderheid vereist in plaats van 3/4. De wettelijk verplichte werken kunnen voortaan bij ½ meerderheid beslist worden in plaats van 3/4. Wanneer een renovatie buitensporige kosten met zich mee zou brengen en vernieuwing zich opdringt omwille van veiligheids- of hygiënische redenen, kan een totale afbraak en heropbouw van het gebouw vanaf nu beslist worden met een 4/5 meerderheid. Door de afschaffing van de eenparigheidsvereiste kan één mede-eigenaar deze beslissing niet langer blokkeren. Ook de afschaffing van een exclusief gebruiksrecht door één mede-eigenaar van een welbepaald gemeenschappelijk deel, zoals bijvoorbeeld de bewoner van het gelijkvloers die exclusief gebruik kan maken van de tuin, kan beslist worden met een 2/3 meerderheid.

Daarnaast wordt het ook mogelijk om een deelvereniging op te richten vanaf 20 kavels. Zo kunnen zij beslissingen nemen welke gebonden zijn aan een specifiek gebouw of een bepaalde vleugel zonder dat de mede-eigenaars van de andere delen hierin inspraak hebben of een bepaalde beslissing kunnen blokkeren. 

Verder hanteert men het principe wie betaalt, beslist. Zo kan een mede-eigenaar van het gelijkvloers welke geen gebruik maakt van de lift en hiervoor niet betaalt ook geen inspraak hebben in beslissingen omtrent deze lift.

Tot slot voert de nieuwe Appartementswet ook een mogelijkheid in tot aanstelling van een voorlopig bewindvoerder wanneer er zich bijvoorbeeld een patstelling tussen de mede-eigenaars voordoet of de mede-eigenaars het gebouw verwaarlozen.

 

4.

Ook voor de syndici brengt de nieuwe wet enkele belangrijke verplichtingen met zich. Zo dient hij verplicht het reglement van inwendige orde te actualiseren aan de beslissingen van de algemene vergadering en de wetswijzigingen. Dit moet de transparantie ervan bevorderen naar nieuwe kopers en huurders toe.

Daarnaast dient hij ook duidelijkheid te scheppen rond zijn erelonen. Hij dient te vermelden welke taken gedekt zijn door een vast ereloon en het bedrag hiervan moet eveneens kenbaar zijn. Verder dient hij een lijst op te stellen voor bijzondere taken met bijhorende vergoeding. Taken waarvoor voorafgaandelijk geen prijs is meegedeeld, kunnen niet aangerekend worden. 

 

5.

Tot slot nog enkele punctuele, doch niet onbelangrijke wijzigingen.

Elke vereniging van mede-eigenaars dient een verplicht reservefonds aan te leggen voor toekomstige grote werken en dit ten belope van 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande jaar. Deze verplichting geldt pas 5 jaar na de voorlopige oplevering. De algemene vergadering kan evenwel beslissen dit niet te doen mits een beslissing hieromtrent bij 4/5 meerderheid. 

Daarnaast versterkt de wetgever de positie van de vereniging van mede-eigenaars ingeval van insolvabiliteit van één van de mede-eigenaars. Zij krijgen een voorrecht op de kavel van de insolvabele mede-eigenaar voor de bijdragen van twee boekjaren. Dit om te verhelpen dat de overige mede-eigenaars dienen op te draaien voor de schulden van één van hen.

 

6.

De nieuwe wet treedt in werking op 1/1/2019. De wetgever voorziet evenwel in een soepel overgangsregime, waardoor u niet onmiddellijk uw statuten dient af te slanken. De bepalingen welke van plaats dienen te veranderen van de statuten naar het reglement van inwendige orde worden automatisch geacht hier reeds deel van uit te maken.

Het kantoor bouwde reeds een geruime expertise op binnen het appartements- en huurrecht. U kan bij ons terecht voor verdere adviesverlening en procedurele bijstand als eigenaar, huurder of syndicus.

 

Peter Moerman en Eline Smits

 

---

Copyright © 2018 Mattijs Voet & Co Overname zonder schriftelijke toestemming is verboden.
Disclaimer Deze gratis nieuwsbrief is bedoeld als bron van informatie. De nieuwsbrief beoogt op geen enkele wijze de volledigheid en kan niet worden gelezen of gebruikt als advies. Hoewel de auteurs de grootste zorg besteden aan hun teksten, kan op geen enkele wijze enige aansprakelijkheid voortvloeien uit de inhoud van de nieuwsbrief.