1.
Sedert maart 2020 worden om de haverklap maatregelen genomen in het licht van de huidige COVID-19 pandemie bij ministerieel besluit (hierna: MB).

Het eerste MB dateert van 13 maart 2020 houdende de afkondiging van de federale fase betreffende de coördinatie en het beheer van de crisis coronavirus COVID-19, BS 13 maart 2020, en was het begin van een reeks MB’s, waarin beperkingen werden opgelegd met ingrijpende gevolgen voor de economische sector.  Zo werden o.a. alle niet-essentiële handelszaken en winkels telkens voor een bepaalde periode gesloten [1].

Het een en ander heeft uiteraard ook een impact op de handelshuur. Wij worden steeds vaker geconfronteerd met huurgeschillen, waarbij huurders omwille van de COVID-19 maatregelen hun betalingsverplichting niet (kunnen) nakomen.

De vraag stelt zich hierbij of de risicoleer, gelet op de huidige omstandigheden, een uitweg kan bieden, opdat huurders (tijdelijk of definitief, geheel of gedeeltelijk) ontslagen kunnen worden van hun betalingsverplichting.

 2.

Op grond van de artikelen 1147 en 1148 BW is een schuldenaar bevrijd van zijn verbintenissen wanneer hij kan bewijzen dat zijn contractuele wanprestatie het resultaat is van een vreemde oorzaak of van overmacht.

Er is sprake van overmacht wanneer er aan de volgende toepassingsvoorwaarden wordt voldaan:

1. Een bepaalde gebeurtenis maakt de nakoming van de verbintenis(sen) onmogelijk. Deze  gebeurtenis mag niet toerekenbaar zijn aan de schuldenaar.
2. De wijzigende omstandigheid dient onvoorzienbaar en onvermijdbaar te zijn;
3. De wijziging doet zich voor na de contractsluiting;
3. De gebeurtenis heeft een buitengewoon of abnormaal karakter.

De vraag stelt zich derhalve of de huidige COVID-19 pandemie als overmacht kan worden gekwalificeerd. Navolgend gaan wij verder in op relevante rechtspraak.

Het Vredegerecht van Brugge oordeelde bij vonnis van 28 mei 2020 dat de pandemie als overmacht kon worden weerhouden om een huurkorting toe te kennen. In casu ging het over een pralinewinkel die inkomsten misliep ten gevolge van de COVID-19 maatregelen. De toeristische sector werd namelijk aan banden gelegd, waardoor de economische activiteit van de winkel werd beperkt.

Enig punt van kritiek bij voormeld vonnis is dat het vredegerecht eerder toepassing lijkt te maken van de (niet aanvaarde) imprevisieleer i.p.v. van de overmachtsleer (zie infra nr. 3) aangezien de pralinewinkel geenszins gesloten was, en zich aldus niet in de onmogelijkheid bevond om inkomsten te vergaren. Dit is waarschijnlijk ook de reden waarom er een korting werd toegestaan i.p.v. een volledige kwijtschelding van de huurgelden.[2]

In een andere zaak oordeelde de het Vredegerecht te Lier bij vonnis van 16 maart 2021 dat overmacht enkel kan worden ingeroepen wanneer de omstandigheden die ter zake worden aangevoerd de nakoming van zijn verbintenissen volstrekt onmogelijk maken en de schuldenaar dienaangaande geen enkele fout treft.

Bijgevolg kon de verwerende partij (een horecazaak) zich niet op overmacht beroepen omdat het over de mogelijkheid beschikte het een en ander te organiseren via afhaalservice, en verweerder deze opportuniteit onvoldoende benutte.[3]

In een soortgelijke zaak oordeelde het Vredegerecht van Roeselare bij vonnis van 24 november 2020 dat er wel degelijk sprake was van overmacht omdat een horecazaak niet meer uitgebaat mocht worden t.g.v. de ministeriële besluiten van 13 maart 2020 tot 8 juni 2020.  Het Vredegerecht paste de risicoleer toe omdat de verhuurder het vereiste huurgenot conform art. 1719 BW niet langer kon verschaffen voor de uitbating van de horecazaak. Zo werd geoordeeld dat “ het gevolg van de aantasting van de verplichting van de verhuurder om het rustig huurgenot te verzekeren is dat de tegenprestatie tijdelijk geschorst wordt en dat er geen huurgeld moet worden betaald”.[4]

Het Vredegerecht van Antwerpen oordeelde daarentegen bij vonnis van 10 juli 2020 dat hoewel de huurder gedurende drie maanden het genot van de handelszaak niet heeft gehad, dit niet betekent dat de naleving van het huurcontract onmogelijk is geworden aangezien er nog online of via afhaalformules handelsactiviteiten georganiseerd kunnen worden.[5]

Gelet op voormelde rechtspraak, kan de vraag of de COVID-19 pandemie als overmacht kan worden gekwalificeerd niet eenduidig beantwoord worden. Er is namelijk geen rode draad te vinden in de rechtspraak. Bovendien moeten de gevolgen geval per geval, sector per sector en contract per contract worden beoordeeld.

3.
De vraag stelt zich bijkomend of de imprevisieleer eventueel soelaas zou kunnen bieden inzake aangehaalde problematiek.

Bij de  imprevisieleer kan de overeenkomst namelijk herzien of beëindigd worden wanneer de abnormale en redelijkerwijze onvoorzienbare omstandigheden ertoe leiden dat het aanzienlijker moeilijker wordt voor de schuldenaar om de verbintenis na te komen.

Dat de huidige COVID-19 maatregelen de betalingsverplichting aanzienlijker moeilijker maken valt (voor sommige sectoren) moeilijk te betwisten, doch aanvaardt  noch de wetgeving, noch de rechtspraak de imprevisieleer, waardoor huurders zich hier (nog) niet op kunnen beroepen. Het voorontwerp van wet tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek voorziet daarentegen wel in een wettelijke verankering van de imprevisieleer in nieuw artikel 5.77 .[6] Het wetsvoorstel van het nieuw burgerlijk wetboek werd op 24 februari 2021 opnieuw ter goedkeuring ingediend in de Kamer.

4.
Tot slot is het van belang om verhuurders attent te maken op recente rechtspraak van de Franstalige kamer van het Hof van Cassatie.  Bij arrest van 4 maart 2021 oordeelde het Hof dat wanneer een verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst vordert om reden van aanzienlijke en herhaaldelijke vertraging van betaling van de huurprijs, een ontbinding enkel gerechtvaardigd is, indien de schade die de huurder lijdt proportioneel is aan het voordeel dat de verhuurder  geniet t.g.v. de ontbinding van de handelshuurovereenkomst. Daarenboven moet worden gekozen voor de minst schadelijke oplossing.[7] Aldus volgt uit artikel 1134 oud BW dat het een en ander niet mag berusten op rechtsmisbruik in hoofde van de verhuurder.

Dit betekent o.i. dat wanneer het een en ander bijvoorbeeld ook geregeld kan worden bij wijze van een tijdelijk afbetalingsplan , de verhuurder dit moet toestaan (ook in tijden van corona). De  Vrederechter zal deze ‘proportionaliteitstoets’ derhalve uitdrukkelijk moeten toepassen wanneer het een vordering tot ontbinding aftoetst. 

Enige nuancering hierbij is dat dit arrest vooral van belang is voor het Franstalig gedeelte van België, aangezien het arrest niet bij voltallige kamer werd uitgesproken. Het betreft aldus geen principieel arrest.

5.
Concluderend staat het huurders vrij om overmacht in te roepen om zo te trachten een (tijdelijke) herziening van de huurprijs te bekomen.

De slaagkans hangt af van verschillende objectieve en subjectieve factoren aangezien er verschillende strekkingen over de toepassing van de overmachtsleer bestaan inzake de COVID-19 pandemie binnen de rechtspraak.

Indien de Vrederechter van oordeel is dat er geen sprake is van overmacht, dient de verhuurder eerst andere mogelijkheden af te toetsen om tot een regeling te komen, vooraleer een ontbinding van de handelshuurovereenkomst te vorderen. Het te lijden nadeel van de huurder mag namelijk niet buitensporig zijn t.o.v. het te bekomen voordeel van de verhuurder.

Aldus dienen partijen bij voorkeur met elkaar in onderhandeling te reden, waardoor een en andere minnelijk geregeld kan worden (bijv. gedeeltelijke kwijtschelding van de huurachterstel of een tijdelijke opschorting). 

 

Wordt u als huurder of verhuurder geconfronteerd met deze problematiek? Wij staan u graag bij om verdere ondersteuning te verlenen.

 

Peter Moerman

Romy Van Hout

 

 

 

 

---

Copyright © 2020 Mattijs Voet & Co Overname zonder schriftelijke toestemming is verboden.
Disclaimer Deze gratis nieuwsbrief is bedoeld als bron van informatie. De nieuwsbrief beoogt op geen enkele wijze de volledigheid en kan niet worden gelezen of gebruikt als advies. Hoewel de auteurs de grootste zorg besteden aan hun teksten, kan op geen enkele wijze enige aansprakelijkheid voortvloeien uit de inhoud van de nieuwsbrief.